Crowdinvesting 2026: Funktionsweise, Rendite, Risiken

Crowdinvesting finanziert einzelne Immobilien-, Energie- oder Start-up-Projekte über meist nachrangiges Kapital mit mehrjähriger Bindung. Wer den Unterschied zu Crowdlending nicht kennt, unterschätzt regelmäßig, wie schlecht Nachrangdarlehen im Insolvenzfall abgesichert sind.

Crowdinvesting, Crowdfunding und Crowdlending: die rechtlich relevante Abgrenzung

Alle drei Begriffe fallen im Alltag oft unter einen Hut, meinen rechtlich aber unterschiedliche Dinge. Crowdfunding ist der Oberbegriff für jede internetbasierte Schwarmfinanzierung, von der Spendenkampagne bis zum Immobilienprojekt. Crowdinvesting bezeichnet innerhalb dieses Oberbegriffs die Finanzierung eines einzelnen, klar abgegrenzten Vorhabens gegen eine Kapitalbeteiligung oder ein Nachrangdarlehen, meist mit fester Laufzeit von zwei bis fünf Jahren.

Crowdlending funktioniert strukturell anders. Anleger binden sich nicht an ein einzelnes Vorhaben, sondern wählen fortlaufend aus wechselnden Einzelkrediten, oft besichert und mit kürzerer Laufzeit. EstateGuru und Maclear folgen diesem Modell, Exporo, Bergfürst und dagobertinvest dem klassischen Crowdinvesting. Eine gesetzliche Kategorie ist das nicht. Es handelt sich um eine in der Fachpresse etablierte Praxis, die trotzdem bestimmt, wie schnell Kapital wieder verfügbar wird und welche Rechtsposition Anleger im Ausfall haben.

Rechtliche Struktur von Crowdinvesting-Kapital: Nachrangdarlehen, Genussrechte, Token

Die Rendite eines Projekts hängt weniger vom Zinssatz ab als von der Frage, welches Instrument dahintersteckt. Drei Konstruktionen dominieren den deutschsprachigen Markt, mit sehr unterschiedlichen Rechten im Ernstfall.

Nachrangdarlehen: die häufigste, schlechteste Position

Beim Nachrangdarlehen leiht der Anleger der Projektgesellschaft Geld gegen einen festen Zins, verzichtet aber vertraglich auf einen Rang vor anderen Gläubigern. Die Abrede folgt meist einem qualifizierten Rangrücktritt nach § 39 Abs. 2 InsO: Der Anleger tritt damit ausdrücklich hinter alle anderen Gläubiger zurück, auch hinter ungesicherte Forderungen. Im Insolvenzfall werden Banken und sonstige vorrangige Gläubiger vollständig bedient, bevor Nachrangkapital überhaupt berücksichtigt wird. Weil viele Projekte unterhalb der Prospektpflichtgrenze des Vermögensanlagengesetzes bleiben, reicht ein maximal dreiseitiges Vermögensanlagen-Informationsblatt bei der BaFin aus. Die Behörde prüft dabei nur die formale Vollständigkeit dieses Blatts, keine inhaltliche Plausibilität des Projekts. Exporo, Zinsbaustein und die meisten deutschen Immobilienplattformen arbeiten überwiegend nach diesem Modell.

Genussrechte und partiarische Darlehen: Erfolgsbeteiligung ohne Fixzins

Ein Genussrecht koppelt die Rückzahlung an den wirtschaftlichen Erfolg des Projekts über eine Gewinnbeteiligung; einen festen Zinssatz sieht diese Konstruktion meist nicht vor. Rechtlich handelt es sich um ein Kreditverhältnis mit Erfolgskomponente. Echtes Eigenkapital ist das nicht: Der Anleger trägt zwar ein unternehmerisches Risiko, erhält dafür aber in der Regel weder Stimmrecht noch Mitspracherecht.

Companisto kombiniert dieses Modell für Start-up-Beteiligungen mit fest verzinsten Venture Loans. Die Mischform zeigt, wie fließend die Grenze zwischen Fremd- und Eigenkapital in diesem Markt tatsächlich verläuft.

Tokenisierte Anteile: dasselbe Instrument, neue Verpackung

Ein tokenisierter Anteil bildet meist genau dieselbe zugrunde liegende Forderung ab wie ein klassisches Nachrangdarlehen, nur digital auf einer Blockchain verbrieft und über einen Zweitmarkt handelbar. Exporo bietet über seinen Handelsplatz tokenisierte Immobilienanleihen an, eines der frühen Beispiele für dieses Format am deutschen Markt. Wer eine höhere Handelbarkeit erwartet, sollte nicht automatisch von einer besseren Rechtsposition ausgehen: Die Tokenisierung ändert an der rechtlichen Nachrangigkeit des zugrunde liegenden Anspruchs für sich genommen nichts.

Anlageklassen im Crowdinvesting: Immobilien, Start-ups, Energie

Drei Anlageklassen prägen den deutschsprachigen Crowdinvesting-Markt, mit deutlich unterschiedlichen Projektlaufzeiten und Kapitalbedarf.

Immobilien bleibt das größte Segment. Neubau- und Bestandsprojekte laufen über Plattformen wie Exporo, Bergfürst, Zinsbaustein und dagobertinvest, meist über Nachrangdarlehen ab 250 bis 500 Euro Mindestanlage und Laufzeiten zwischen zwei und vier Jahren.
Start-ups finanzieren sich über Companisto und ähnliche Plattformen, entweder als klassische Equity-Beteiligung mit Erfolgsprovision auf einen späteren Exit oder als Venture Loan mit fest kalkuliertem Zins über drei bis vier Jahre.
Energieprojekte wie Solar- und Windanlagen laufen häufig über bettervest, meist als Nachrangdarlehen ab 50 Euro oder Anleihen ab 250 Euro, mit Laufzeiten von fünf bis acht Jahren, oft länger als bei Immobilienprojekten.

Wie groß gerade das Immobiliensegment längst geworden ist, zeigen kumulierte Marktzahlen: Bis Mai 2019 hatten deutsche Immobilienprojekte branchenweit bereits mehr als 720 Millionen Euro eingesammelt, Start-up-Finanzierungen rund 347 Millionen Euro, Energieprojekte gut 32 Millionen Euro. Seither ist der Markt weitergewachsen, eine ebenso zentral aufbereitete, aktuelle Gesamtstatistik veröffentlicht die Branche allerdings nicht mehr.

Wie eng Rendite und Risiko innerhalb dieser Segmente zusammenhängen, zeigt sich erst bei den tatsächlich erzielten Ergebnissen. Die beworbenen Zielrenditen allein verraten das kaum.

Realistische Renditen: Zielwert versus tatsächliches Ergebnis

Plattformen kommunizieren Zielrenditen zwischen 4 und 9 Prozent für Immobilienprojekte, 5 bis 7 Prozent für Energieprojekte und deutlich höhere, aber auch deutlich volatilere Werte für Start-up-Beteiligungen. Diese Zahlen sind Richtwerte der Emittenten zum Zeitpunkt der Projektauflage, keine garantierten oder historisch belegten Durchschnittswerte.

Die wenigen Plattformen, die tatsächliche Ergebnisse veröffentlichen, zeichnen ein gemischteres Bild. Eine 2025 veröffentlichte Auswertung von 38 abgeschlossenen Exporo-Bestandsimmobilien-Fundings fand kein einziges Projekt, das seine geplante Rendite erreichte, mit Abweichungen von mehreren Prozentpunkten nach unten. bettervest kommuniziert offener als die meisten Wettbewerber: Von den bislang finanzierten Energieprojekten wurden rund 19 planmäßig abgeschlossen, während 15 in Zahlungsstörungen oder Ausfall gerieten. dagobertinvest bildet die Ausnahme mit einer veröffentlichten historischen Ausfallquote von rund 0,5 Prozent über mehr als 112 Millionen Euro vermitteltes Kapital, eine der wenigen konkret bezifferten Kennzahlen in diesem Marktsegment.

Ein weiterer Faktor verzerrt den Vergleich zusätzlich: Die beworbenen Prozentsätze sind fast immer Bruttowerte vor Steuern und vor eventuellen Zweitmarktgebühren, wie sie weiter unten am Maclear-Beispiel beschrieben sind. Wer im Ausland investiert und Erträge selbst versteuern muss, verliert je nach persönlichem Steuersatz zusätzliche Punkte gegenüber der genannten Zielrendite. Ein sauberer Renditevergleich zwischen Plattformen sollte deshalb immer die Nettobetrachtung nach Kosten und Steuern einschließen. Die reine Bruttozahl aus der Projektbeschreibung trägt dafür allein zu wenig.

Risiken: Nachrangkapital und das Totalverlustrisiko

Nachrangigkeit ist kein abstraktes Risiko auf dem Papier. Sie bestimmt konkret, in welcher Reihenfolge Geld zurückfließt, wenn ein Projekt scheitert, und in vielen Fällen bedeutet sie: gar nicht.

Rendity zeigt, wie ein einzelner Marktschock gleich mehrere Projekte gleichzeitig treffen kann. Die Wiener Plattform war seit 2015 aktiv, finanzierte mehr als 220 Immobilienprojekte und stellte im Februar 2026 den Geschäftsbetrieb endgültig ein, nachdem der Zinsanstieg seit 2022 variabel finanzierte Bauprojekte binnen kurzer Zeit deutlich verteuert hatte. Rund 37.000 Anleger hatten zusammen über 157 Millionen Euro investiert; für einen Teil bedeutete der Ausfall der zugrunde liegenden Projektgesellschaften sechsstellige Verluste bei ihren Nachrangdarlehen. Wer sein Kapital über mehrere Projekte einer Plattform gestreut hatte, reduzierte damit unsystematisches Einzelprojektrisiko, blieb aber demselben Zins-Auslöser ausgesetzt, der mehrere Projekte gleichzeitig unter Druck setzte.

Selbst eine dingliche Besicherung löst dieses Problem nicht immer vollständig. EstateGuru vergibt Bau- und Überbrückungskredite grundsätzlich mit Grundpfandrecht, also einer im Grundbuch eingetragenen Sicherheit, die Nachrangdarlehen strukturell fehlt. Das deutsche Kreditportfolio der Plattform ist nach eigenen Angaben trotzdem seit Ende 2022 inaktiv und läuft vollständig über Rückgewinnungsverfahren, ohne dass ein Abschlussdatum absehbar wäre. Eine Grundschuld verschafft im Ausfall also die bessere Verhandlungsposition, garantiert aber weder Tempo noch vollständige Erlösung, wenn ein Zwangsverwertungsverfahren ins Stocken gerät. Wer Besicherung als Checkbox behandelt, übersieht genau diese Lücke zwischen rechtlichem Rang und tatsächlicher Realisierbarkeit.

Eine Streuung über mehrere Plattformen hilft dabei nur begrenzt, wenn ein sektorweiter Schock wie die Zinswende 2022 mehrere Anbieter im selben Marktsegment gleichzeitig unter Druck setzt. Wer dieses Restrisiko nicht tragen will, sollte den Anteil von Nachrangkapital am Gesamtportfolio bewusst begrenzen und Laufzeit sowie Besicherung als getrennte, nicht austauschbare Kriterien behandeln.

Checkliste: Merkmale einer seriösen Crowdinvesting-Plattform

Acht Prüfpunkte trennen belastbare Angebote von reiner Werbeoptik, bevor überhaupt ein einzelnes Projekt bewertet wird.

Regulierungsform prüfen: BaFin-Prospektbefreiung über ein Vermögensanlagen-Informationsblatt, eine ECSP-Lizenz nach EU-Verordnung 2020/1503, die ein Einzelprojekt europaweit auf 5 Millionen Euro je rollierende zwölf Monate begrenzt, oder ein Modell außerhalb der EU wie Maclears Aufsicht über die Schweizer Selbstregulierungsorganisation PolyReg.
Vermögensanlagen- oder Basisinformationsblatt tatsächlich lesen, nicht nur überfliegen. Dort stehen Projektrisiken, Interessenkonflikte und die konkrete Rangfolge, die Werbematerial meist nur zusammenfasst.
Besicherung konkret benennen lassen: Grundpfandrecht, Bürgschaft oder ungesichertes Nachrangdarlehen sind keine austauschbaren Details, sondern bestimmen die Rangfolge im Ausfall.
Historische Ausfallquote einfordern, nicht nur die Zielrendite. Nur wenige Plattformen wie dagobertinvest veröffentlichen diese Zahl überhaupt.
Track Record der Plattform selbst prüfen: Gründungsjahr, Zahl abgewickelter Projekte, veröffentlichte Statistiken zu verspäteten oder ausgefallenen Rückzahlungen.
Zweitmarkt und dessen Kosten klären: ob ein vorzeitiger Ausstieg überhaupt möglich ist und wer die Gebühr trägt, Käufer oder Verkäufer.
Mindestanlage und Laufzeit gegen den eigenen Anlagehorizont abgleichen. Kapital, das absehbar wieder verfügbar sein muss, gehört nicht in ein mehrjähriges Projekt.
Steuerliche Meldepraxis der Plattform klären: Führt sie deutsche Abgeltungsteuer direkt ab, oder liegt die Deklaration vollständig beim Anleger.

Keiner dieser Punkte ersetzt die Prüfung des einzelnen Projekts. Eine sauber regulierte Plattform finanziert trotzdem Einzelvorhaben, die scheitern können; die Checkliste filtert allein das Grundrisiko der Plattform heraus. Das Risiko des jeweiligen Bauträgers oder Start-ups bleibt eine gesonderte Prüfung, für die sich ein Blick in frühere, bereits abgewickelte Projekte derselben Plattform lohnt.

Plattformen im Vergleich: Crowdinvesting und die besicherte Alternative

Die folgende Tabelle stellt etablierte Crowdinvesting-Anbieter neben Maclear als besicherte Crowdlending-Alternative, um zu zeigen, wie unterschiedlich Rendite, Besicherung und Regulierung innerhalb desselben Marktsegments ausfallen können.

Plattform	Land	Modell	Instrument	Mindestanlage	Zielrendite	Regulierung
Exporo	DE	Crowdinvesting	Nachrangdarlehen, Token	500 €	4–6 % p. a.	BaFin-Prospektbefreiung (VIB)
Bergfürst	DE	Crowdinvesting	Grundbuchlich besichertes Bankdarlehen	10 €	5–7 % p. a.	BaFin-Prospektbefreiung (VIB)
Zinsbaustein	DE	Crowdinvesting	Nachrangdarlehen	500 €	5,25–8 % p. a.	BaFin-Prospektbefreiung (VIB)
dagobertinvest	AT	Crowdinvesting	Qualifiziertes Nachrangdarlehen	250 €	4–7 % p. a.	AT-Finanzanlagenvermittlung
Companisto	DE	Equity & Venture Loans	Genussrecht, Darlehen	250 €	~8 % (Venture Loans)	BaFin-Prospektbefreiung (VIB)
bettervest	DE	Crowdinvesting	Nachrangdarlehen, Anleihe	50 €	5–7 % p. a.	BaFin-Prospektbefreiung (VIB)
EstateGuru	EE	Crowdlending	Grundpfandrechtlich besicherter Kredit	50 €	9–11 % p. a.	ECSP-Lizenz (EU 2020/1503)
Maclear	CH	Crowdlending	Besicherter KMU-Kredit	50 €	14–16 % p. a.	PolyReg SRO (FINMA-beaufsichtigt)

Maclear positioniert sich damit strukturell nicht als Crowdinvesting-Plattform im engeren Sinn, sondern als Crowdlending-Anbieter für besicherte, kurzlaufende Unternehmenskredite. Ein Nachrangdarlehen kommt hier ebenso wenig vor wie eine Immobilien- oder Start-up-Beteiligung: Investoren finanzieren laufend wechselnde KMU-Kredite ab 50 Euro Primärmarkt-Einstieg, ergänzt um einen Zweitmarkt, dessen Verkäufergebühr 2,5 Prozent des Erlöses beträgt. Als Schweizer Anbieter unterliegt die Plattform weder der deutschen Prospektbefreiung noch der EU-ECSP-Verordnung. Zuständig ist die Schweizer Geldwäschereigesetzgebung über die von der FINMA anerkannte Selbstregulierungsorganisation PolyReg.

Steuerliche Behandlung von Crowdinvesting-Erträgen

Zinserträge und Gewinnbeteiligungen aus deutschen und den meisten europäischen Crowdinvesting-Angeboten zählen in Deutschland zu den Einkünften aus Kapitalvermögen und unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Der jährliche Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro für Einzelveranlagte beziehungsweise 2.000 Euro für gemeinsam veranlagte Ehepaare mindert die steuerpflichtigen Erträge unabhängig vom Sitzland der Plattform.

Deutsche Anbieter wie Exporo oder Bergfürst führen die Steuer teilweise direkt ab. Ausländische Plattformen wie dagobertinvest, EstateGuru oder Maclear tun das in der Regel nicht; Anleger müssen die Erträge dann eigenständig in der Anlage KAP der Steuererklärung angeben. Verluste aus Nachrangdarlehen, etwa bei einem Totalausfall wie in Teilen des Rendity-Portfolios, lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen mit anderen Kapitalerträgen verrechnen, allerdings mit gesetzlichen Verlustverrechnungsbeschränkungen. Für eine verbindliche Einordnung des Einzelfalls, insbesondere bei ausländischen Plattformen mit abweichenden Meldepflichten, bleibt der Rat eines Steuerberaters unverzichtbar.

Einstieg in Crowdinvesting: fünf Schritte für Anleger

Die Reihenfolge bleibt weitgehend gleich, unabhängig davon, welche Anlageklasse am Ende gewählt wird.

Anlageziel festlegen. Immobilien, Start-ups und Energieprojekte unterscheiden sich in Laufzeit, Volatilität und Mindestanlage erheblich; die Entscheidung sollte vor der Plattformwahl stehen, nicht danach.
Zwei bis drei Plattformen anhand der Checkliste oben vergleichen, insbesondere Regulierungsform, Besicherung und veröffentlichte Ausfallquote. Sich auf den erstbesten Treffer einer Suchmaschine zu verlassen, überspringt genau diesen Schritt.
Verifizierung durchlaufen. Alle genannten Plattformen verlangen eine Identitätsprüfung nach Geldwäschevorschriften, bei EU-Anbietern nach der jeweiligen nationalen Umsetzung, bei Maclear nach Schweizer AMLA-Vorgaben über PolyReg; ein gültiger Ausweis und meist ein kurzer Video-Ident-Termin reichen in der Regel aus.
Kapital über mehrere Projekte streuen und, wo das Restrisiko eines sektorweiten Schocks relevant ist, auch über mehrere Plattformen. Die gesamte Anlagesumme in ein einzelnes Vorhaben zu binden, gibt genau diesen Vorteil wieder auf.
Rückzahlungen und Projektstatus laufend verfolgen. Die meisten Plattformen veröffentlichen Statusupdates im Kundenkonto; wer sie ignoriert, bemerkt eine Verzögerung häufig erst bei der ausbleibenden Zahlung selbst.

Wer diesen Ablauf einhält, eliminiert das Ausfallrisiko einzelner Projekte nicht, reduziert aber die Wahrscheinlichkeit, von einer schlecht regulierten oder unbesicherten Konstruktion überrascht zu werden.

FAQ

Ist Crowdinvesting dasselbe wie Crowdfunding? Nein, auch wenn beide Begriffe im Alltag oft synonym fallen. Crowdfunding deckt jede Form internetbasierter Schwarmfinanzierung ab, auch reine Spendenkampagnen ohne jede Rückzahlung. Crowdinvesting ist enger gefasst: eine direkte Beteiligung oder ein nachrangiges Darlehen an genau einem Projekt, meist über mehrere Jahre gebunden. Crowdlending unterscheidet sich davon durch die laufende Auswahl wechselnder Einzelkredite; eine einmalige, mehrjährige Projektbindung entfällt hier.

Kann ich mein investiertes Kapital vorzeitig zurückbekommen? Nur über einen Zweitmarkt, sofern die Plattform einen anbietet, und nur wenn sich ein Käufer zu akzeptablen Konditionen findet. Bei den meisten klassischen Immobilien-Crowdinvesting-Angeboten fehlt ein aktiver Zweitmarkt komplett; bei Maclear kostet der vorzeitige Verkauf 2,5 Prozent des Erlöses zulasten des Verkäufers, während der Käufer keine zusätzliche Gebühr trägt.

Wie hoch ist das Risiko eines Totalverlusts bei Nachrangdarlehen wirklich? Belastbare, plattformübergreifende Zahlen sind selten, weil die meisten Anbieter keine historische Ausfallquote veröffentlichen. Konkrete Fälle zeigen aber, dass ein Totalverlust kein theoretisches Risiko ist: Bei mehreren Rendity-Projekten kam es nach der Betriebseinstellung 2026 zu sechsstelligen Verlusten einzelner Anleger.

Reicht eine Grundschuld als Sicherheit gegen Ausfälle aus? Eine Grundschuld verbessert die Rechtsposition gegenüber einem Nachrangdarlehen erheblich, weil sie einen im Grundbuch eingetragenen Vorrang verschafft. Wie lange eine Verwertung tatsächlich dauert, ist damit noch nicht gesagt: EstateGurus deutsches Kreditbuch steckt seit Ende 2022 in genau diesem Verfahren fest, mit offenem Ausgang für die betroffenen Anleger.

Ab welcher Summe kann ich in Crowdinvesting-Projekte einsteigen? Die Bandbreite reicht von 10 Euro bei Bergfürst bis 500 Euro bei Exporo oder Zinsbaustein, je nach Plattform und Projekt, was die Streuung über mehrere Vorhaben schon mit kleinem Startkapital erlaubt.

Unterscheidet sich das Risiko bei tokenisierten Anteilen von klassischen Nachrangdarlehen? Nicht grundsätzlich, auch wenn die leichtere Handelbarkeit oft das Gegenteil suggeriert. Ein digital verbriefter Token verändert vor allem die Verpackung der Forderung. Am insolvenzrechtlichen Rang ändert das nichts: Wer über einen Token investiert, steht an derselben Stelle wie ein klassischer Nachrangdarlehensgeber. Die höhere Liquidität über einen Zweitmarkt ist ein echter Vorteil, sagt über die Rückzahlungswahrscheinlichkeit selbst aber nichts aus.

Muss ich Erträge aus ausländischen Crowdinvesting-Plattformen selbst versteuern? Bei den meisten Anbietern außerhalb Deutschlands, etwa dagobertinvest, EstateGuru oder Maclear, behält die Plattform selbst keine deutsche Abgeltungsteuer ein. Diese Lücke muss die jährliche Steuererklärung schließen, üblicherweise über die Anlage KAP, und zwar unabhängig davon, ob das Geld tatsächlich ausgezahlt oder auf der Plattform automatisch reinvestiert wurde.